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二手房“房龄”引发的纠纷 按揭购房更要注意房龄大小
来源:[日照港房地产开发有限公司]   发布日期:[2014/5/5]

案情:

?#21495;?#22763;家住A城?#25215;?#21306;,平日里为人友善,没有什么纠纷。

2013年初,?#21495;?#22763;收到了一张来自法院的传票,这让她大吃一惊。原来,前不久,?#21495;?#22763;为了改善居住环境,准备将自己名下一?#36164;?#22810;年前购买的房改房出售,再加一点钱另外购买一套面积大一点的住宅。

当时,?#21495;?#22763;通过一家比较知名的中介公司发布了房源出售的信息,因为价格设置得比较合理,房源?#39029;?#27809;多久,一名姓?#25317;?#20808;生?#25237;?#35813;房屋产生了兴趣,并在该中介公司工作人员的陪同下数次前往现场看房。最后,经过一番讨价还价,在原先报价的基础上,?#21495;?#22763;又降了三万元。双方签订了《房屋买卖合同》,并?#32423;?#20080;受方在合同签订30个工作日内将房款支付至双方指定的银行监管账户。

然而,临近合同?#32423;?#20080;受方支付房款的日子,?#21495;?#22763;却?#25317;?#20102;钟先生的电话,钟先生表示,他去房屋档案馆调取了该房屋的房产档案,档案上显示该房屋的“房龄”比?#21495;?#22763;告诉他的要多五年,所以要求?#21495;?#22763;降价。事实上,?#21495;?#22763;购买这套房屋也已经是十几年前的事情了,而?#19994;?#26102;的房产证上并没有注明房屋的建造年代,因此,?#21495;?#22763;对房屋的房龄也并不了解,?#21495;?#22763;自然不同意对方的要求。没想到,钟先生不但没有按照合同?#32423;?#25903;付房款,还将?#21495;?#22763;告上了法庭,要求解除《房屋买卖合同》。

庭审

原告方钟先生认为:被告?#21495;?#22763;隐瞒案涉房屋实际建造时间的情况,对购买该房屋产生了重大影响,被告显属违约,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,并返还预付款。

被告方?#21495;?#22763;认为:

1.无论是双方签订的《购房意向书》,还是《房屋买卖合同》,都未涉及房屋建造时间,而且案涉房屋为二手房销售,原告是在多次实地考察之后达成了购房意向,因此,案涉房屋的建造时间并非本案房屋成交的重要条件。在陪同看房过程中,被告一?#27604;?#23454;向原告陈述事实,明确表示对该房屋的具体建造时间不清楚,只知道是八十年代建造的,所以并不存在原告声称的被告隐瞒案涉房屋实际建造时间的情况。

2.房屋买卖合同的目的是取得该合同中?#32423;?#30340;房屋的所有权,案涉合同中并未?#32423;?#21407;告可以案涉房屋建造时间为由解除合同,即使案涉房屋建造时间构成案涉合同?#32423;?#30340;原告的根本合同目的,被告因不知案涉房屋建造时间而并未做明确、肯定的陈述时,原告有能力自行核实该信息或要求被告或中介公司提供书面证明材料,甚至还可放弃签约。因此,原告以“房龄”过老原因解除合同没有依据。

最后,法院驳回了原告的诉讼请求。

评析

二手房买卖过程中,买家比较关注地段、楼层、户型、装修、价款等因素,往往会忽略“房龄”,在合同中也不会?#28304;?#36827;行?#32423;ā?#38500;了买房人自身不够重视外,大多数房主也不说清真实的“房龄”,而一些中介机构?#19981;?#26412;回避“房龄”细节。

虽然在本案中因为买受方是一次性付款,不涉及按揭贷款,因此“房龄”问题不会导致合同目的无法实现。如果要通过银行按揭贷款购买房屋,“房龄”在30年以上的房子银行几乎不会放贷。另外,如果产权证领出时间未满5年,再次成交的话,还要交营业税。

律师建议,在二手房买卖过程中,考察“房龄”是重要环节,要在《房屋买卖合同》中注明房屋的“房龄”,并?#32423;?#20080;家有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同,并可要求赔偿损失。

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